L’affitto con riscatto: cos’è il contratto rent to buy, come funziona e quando conviene

Il Rent to buy (noto anche con la denominazione di affitto con riscatto) è quel contratto che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto del conduttore di acquistarlo entro un determinato termine. Nel corso del rapporto, il conduttore paga al concedente un corrispettivo. Una parte di esso viene corrisposto per il godimento del bene, altra parte per il trasferimento. I contraenti hanno la facoltà di determinare l’ammontare della somma dovuta per il trasferimento. Il Rent to buy, dunque, è un contratto che stabilisce le modalità di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione degli stessi. Deve essere trascritto e, in base alla legge, deve rivestire la forma della scrittura privata autenticata ovvero dell’atto pubblico (comma 1, art. 23 DL 12 settembre 2014, n. 133).

L’istituto è stato introdotto nel 2014 con la finalità di favorire la ripresa del mercato immobiliare e portarlo fuori dalla stagnazione. Il meccanismo individuato dal legislatore consente al conduttore di prenotare l’acquisto di un bene, per il quale sarebbero richiesti pagamenti superiori alle risorse in quel momento disponibili. Ciò gli rende possibile il godimento immediato dello stesso e rinvia a un momento successivo il versamento di larga parte del corrispettivo concordata per la vendita. Così, consentendo anche il differimento dell’accensione del finanziamento bancario (ove necessario) e, oltretutto, per un importo inferiore.

Al concedente, l’affitto con riscatto consente di mantenere la proprietà dell’immobile godendo del doppio vantaggio economico derivante:

• dal pagamento dei canoni per la concessione del suo godimento a terzi,
• del pagamento della parte iniziale del corrispettivo concordato per la futura vendita.

In una situazione favorevole del mercato, il venditore assicura il prezzo della vendita rendendolo immune dalle variazioni nel lungo periodo. Non è previsto, infatti, un termine di durata del contratto.

La regolamentazione del Rent to buy è interamente contenuta nell’art. 23 del DL 12 settembre 2014 (convertito con Legge 11 novembre 2014). Questo è registrato come “disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”. Nel comma 1 dell’articolo il legislatore precisa che l’affitto con riscatto si differenzia dal contratto di locazione finanziaria (leasing).

Il Rent to buy non è assimilabile nemmeno al contratto di locazione di immobili (T. Verona, ord., 12 dicembre 2014, n. 95).

L’articolo 23 del DL 12 settembre 2014 disciplina, tra l’altro:

• l’ipotesi in cui il concedente non eserciti la facoltà ad esso concessa riguardo l’acquisto,
• la risoluzione per mancato pagamento dei canoni convenuti per il godimento del bene,
• gli effetti della risoluzione sulle parti.

Il contratto di leasing si traduce in un’operazione essenzialmente finanziaria a cui partecipano una banca o un intermediario finanziario. Quest’ultimo deve essere iscritto nell’albo previsto all’articolo 106 del Testo Unico Bancario di cui al Decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385

• L’intermediario o la banca assumono l’obbligo acquistare un bene a fronte delle istruzioni ricevute dall’utilizzatore;
• il bene viene messo a disposizione dell’utilizzatore per un dato tempo a fronte del pagamento di un canone periodico;
• l’utilizzatore assume i rischi, anche di perimento, del bene.

Alla scadenza del contratto l’utilizzatore può avvalersi del diritto di acquistare la proprietà del bene a un prezzo precedentemente concordato oppure, in caso di mancato esercizio del diritto, ha l’obbligo di restituire l’immobile (art. 1, comma 136, Legge n. 124/2017).

Il leasing è un contratto trilatero (venditore, intermediario e utilizzatore). Diversamente, il contratto di Rent to buy vede la partecipazione di due parti (concedente e conduttore).

Oggetto del contratto può essere un immobile, un fabbricato o anche un terreno. Per immobile deve intendersi non solo un immobile ultimato ma anche uno in corso di costruzione. Infatti, il comma 4 dell’art. 23 DL 12 settembre 2014, n. 133 prevede che, se il contratto ha per oggetto un’abitazione (in corso di costruzione), opera fin dalla concessione del godimento il divieto previsto dall’art. 8 Dlgs 20 giugno 2005, n. 122. Quest’ultima norma preclude al notaio di stipulare l’atto di vendita in mancanza della previa o contestuale suddivisione del finanziamento in quote ovvero del frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

La norma non parla esplicitamente di proprietà. Il legislatore introduce il diritto del conduttore ad acquistare l’immobile dopo il godimento. Ben può essere, quindi, che le parti disciplinino, dopo il godimento, l’acquisto di un diritto reale sull’immobile (usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione). In questo caso, il godimento avrà a oggetto l’immobile nel suo complesso, l’acquisto successivo il diritto reale.

È possibile stipulare un contratto di Rent to buy tipico relativo a un complesso aziendale, che comprenda o meno diritti reali immobiliari e/o beni immobili. Con la particolarità che, in caso l’azienda ricomprenda beni immobili, troverà applicazione l’art.23 D.L. 133/2014 e dunque anche il comma 6, primo periodo. Questo stabilisce espressamente che “In caso di fallimento del concedente, il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 e successive modificazioni”.

La norma non contiene alcuna specifica previsione in merito alla durata del contratto di affitto con riscatto. Si deduce, quindi, che la durata del rapporto sia rimessa alla determinazione delle parti.

L’unico limite che emerge dal testo della norma (comma 3, art. 23 DL 12 settembre 2014, n. 133) è che l’opponibilità del diritto all’acquisto, di cui all’art. 2645-bis, comma 3, c.c., ha una durata massima di dieci anni. Decorso tale periodo di tempo, il diritto d’acquisto non è più opponibile ai terzi. Quindi, nulla vieta alle parti di convenire una facoltà all’acquisto del conduttore più lunga, ma la sua opponibilità non potrà estendersi oltre il limite massimo legale.

La norma (comma 1, art. 23, DL 12 settembre 2014, n. 133) prevede la facoltà del conduttore di acquistare l’immobile. Occorre verificare:

• se e in quale misura le parti possano introdurre una clausola prevedente l’obbligo del conduttore all’acquisto,
• se la previsione di una obbligazione di siffatta portata farebbe fuoriuscire l’accordo da quello tipizzato dalla norma, integrando così l’accordo concluso un contratto atipico.

Fra le opposte visioni, sono propenso nel ritenere che, poiché il legislatore ha previsto la facoltà per il conduttore di esercitare il diritto all’acquisto in qualsiasi momento del rapporto (il contratto non ha una durata prestabilita), nulla vieta alle parti di prevedere che detta facoltà venga, fin da subito, esercitata dal conduttore e che, dunque, il suo esercizio sia manifestato dall’avente diritto già in sede di stipula del contratto.

Avendo il legislatore voluto introdurre un diritto potestativo a favore del conduttore, detto potere potrà essere modulato dal titolare in base al suo effettivo interesse. Conseguentemente, potrà essere esercitato anche all’interno dello stesso contratto Rent to buy, qualora esso risponda a un suo interesse reale. Ciò in ragione del principio di autonomia generale sancito dall’art. 1322 c.c. secondo cui le parti possono stabilire liberamente il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge. Da una parte, la volontà di acquistare il bene può essere manifestata dal conduttore fin da dopo la stipulazione del contratto di affitto con riscatto. Dall’altra, nulla vieta che il conduttore (che è titolare del diritto) possa avere interesse a esprimere il consenso all’acquisto, anticipando, fino ad azzerare, la scadenza dei termini contrattuali.

Del resto, si è anche osservato, con spirito pragmatico, che il divieto potrebbe essere aggirato facendo esercitare al conduttore la facoltà di acquistare l’immobile attraverso una dichiarazione a latere del contratto, sottoscritta contestualmente alla sua stipula.

L’art. 23, comma 1-bis, DL 12 settembre 2014, n. 133 dispone che “le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.

Il presupposto della restituzione è il mancato esercizio della facoltà all’acquisto riconosciuta al conduttore. Non si tratta di un’ipotesi di inadempienza di questo ultimo. Spetta alle parti la determinazione dell’ammontare dei canoni imputati all’acquisto futuro che il concedente è tenuto a restituire.

Nulla dice, invece, la normativa per quel che riguarda la restituzione dell’immobile. È quindi opportuno che le parti prevedano in sede contrattuale uno specifico obbligo del conduttore alla restituzione tempestiva dell’immobile. Andranno anche specificate le modalità con cui ottemperare alla restituzione. In quanto obbligazione inserita in un contratto stipulato in forma di scrittura privata autenticata ovvero di atto pubblico l’impegno ha valenza di titolo esecutivo per il rilascio.

Nulla vieta che le parti, nella propria autonomia e senza stravolgimento alcuno della disciplina legale, possano introdurre nel vincolo contrattuale la dazione di una somma di denaro. Ciò allo scopo di rafforzarne gli effetti. Naturalmente, nel caso in cui il contratto Rent to buy contenga una facoltà all’acquisto del conduttore, non si potrà parlare correttamente di caparra ai sensi dell’art. 1385 c.c. Poiché manca un obbligo del conduttore all’acquisto, si parlerà più propriamente di anticipazione sul corrispettivo. Nella diversa ipotesi in cui il contratto contenga già l’esercizio della facoltà di acquisto da parte del conduttore (e quindi la stessa si sia tramutata in impegno di all’acquisto), la dazione di una somma di denaro trova la sua giustificazione nella funzione propria della caparra consistente, appunto, nel rafforzamento dell’impegno negoziale.

Nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del concedente, questi ha l’obbligo di restituire la parte dei canoni ascritta a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Nel caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e all’acquisizione dei canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto. L’obbligazione di restituzione dell’immobile inserita nel contratto costituisce titolo esecutivo ai sensi degli artt. 474, 2° comma, n. 3 c.p.c. e 2930 c.c. Ne consegue che il concedente non deve introdurre un giudizio a cognizione piena (i.e., giudizio ordinario) per vedersi accertato il proprio diritto alla restituzione dell’immobile.