La caparra confirmatoria ha la funzione di rafforzare l’assunzione delle obbligazioni delle parti scaturenti dal contratto. Ai sensi dell’art. 1385, primo comma c.c. essa può avere a oggetto una somma di denaro oppure una certa quantità di cose fungibili.
- In caso di adempimento, la caparra deve essere restituita dalla parte che l’ha ricevuta oppure imputata alla prestazione dovuta.
- In caso di inadempimento, l’altra parte ha diritto di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta. Se, invece, è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, quella che l’ha consegnata ha diritto di esigerne il doppio.
Nella sostanza, la caparra integra una forma di tutela contro il rischio di mancato adempimento delle obbligazioni assunte con il contratto. Essa si traduce in una anticipata liquidazione del danno, il cui ammontare è determinato dalle parti forfettariamente e in via preventiva.
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La natura reale della caparra confirmatoria ⇧
La caparra ha natura reale: produce gli effetti di cui all’art. 1385 c.c. nel momento in cui la somma di denaro ovvero le cose fungibili che ne sono oggetto sono consegnate all’altra parte.
La consegna (di tutta o parte) della somma ovvero dei beni fungibili oggetto di caparra può essere demandata anche a un momento successivo rispetto a quello della stipula dell’accordo. Tuttavia, gli effetti propri della caparra non si produrranno fino a che non sia avvenuta la consegna.
L’utilizzo dell’assegno bancario come caparra di tipo confirmatorio
Oggetto di caparra può essere anche un assegno bancario. Tuttavia, la semplice consegna dell’assegno non vale a costituire caparra di tipo confirmatorio ed è necessaria la riscossione della somma.
È onere del prenditore, dopo averne accettata la consegna, porre all’incasso l’assegno. Il prenditore che ometta di farlo, lo trattenga e non lo restituisca alla parte che l’ha consegnato pone in essere un comportamento contrario a correttezza e buona fede. Inoltre, in caso di inadempimento della controparte, il prenditore non può né recedere dal contratto, né sollevare l’eccezione di inadempimento (Cass. 31 marzo 2022, n. 10366).
Contratto preliminare e uso della caparra confirmatoria ⇧
L’uso di questo strumento è molto diffuso nelle operazioni di compravendita, in particolare in quelle che hanno a oggetto la vendita di beni immobili. In queste, il pagamento della caparra vale a rafforzare l’impegno di una delle due parti a vendere, e dell’altra ad acquistare l’immobile in un momento successivo rispetto alla sottoscrizione del preliminare. Ciò può avvenire per molteplici ragioni, ad esempio perché l’acquirente intende acquistare il bene facendo ricorso, per il pagamento del prezzo, a un finanziamento con istruttoria successiva da parte dell’ente creditizio. Oppure, dal lato del venditore, se questi ha necessità di effettuare aggiornamenti urbanistici o catastali dell’immobile in vendita a livello, oppure anche per sue esigenze abitative.
Nella sostanza, il preliminare ha l’effetto di prenotare la vendita del bene la quale verrà eseguita con la stipula del contratto definitivo (rogito). Il contratto definitivo sostituisce le previsioni contenute nel contratto preliminare, salvo che le parti abbiano previsto il perdurare dei suoi effetti anche dopo la sua stipula (Cass. 14 marzo 2018, n. 6223).
Come funziona la caparra confirmatoria
Il funzionamento della caparra confirmatoria può essere schematizzato come segue:
- se è inadempiente la parte che ha versato la caparra, l’altra ha il diritto di recedere dal contratto e ritenere in suo favore la somma consegnata;
- se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra ha il diritto di recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata.
In alternativa, la parte non inadempiente può agire per:
- la risoluzione del contratto ma dovrà fornire la prova del danno che assume di aver subito. Nella sostanza, dinanzi all’inadempimento altrui, la parte che opti per il rimedio (generale) della risoluzione del contratto, invece di quello (particolare) del recesso (che porta a una liquidazione preventiva e forfettaria del danno), avrà certamente diritto all’integrale risarcimento del danno patito. Ciò nei limiti di quanto riuscirà a provare, in punto di esistenza e ammontare, sulla scorta della disciplina generale di cui all’art. 1453 e ss. c.c.; oppure
- l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, ossia chiedere al Tribunale la pronuncia di una sentenza che produca, sostituendosi alla volontà delle parti, gli stessi effetti del contratto di vendita non concluso.
Differenza tra caparra penitenziale, confirmatoria e acconto ⇧
La caparra confirmatoria si confonde spesso con quella penitenziale e con l’acconto. Mentre la prima, oltre a rappresentare un anticipo del pagamento del prezzo dovuto (nel caso di spontaneo adempimento del contratto), si pone come strumento che vale sia a rafforzare gli impegni contrattuali assunti dalle parti con il contratto, sia anche a preventivamente determinare il danno in ipotesi di suo inadempimento.
L’acconto consiste nel pagamento di una parte del prezzo concordato al fine di testimoniare l’effettiva volontà di concludere il contratto. Dunque, non assolve ad alcuna funzione risarcitoria (preventiva e forfettaria del danno).
La caparra penitenziale, prevista dall’art. 1386 del Codice Civile funge unicamente quale corrispettivo del diritto di recesso attribuito nel contratto a favore di una o di entrambe le parti. La parte che intende svincolarsi dal contratto può recedere da esso perdendo la caparra versata oppure restituendone all’altra parte il doppio di quella incamerata.
