Commento al provvedimento
La controversia in commento trae origine da un contratto di locazione ad uso commerciale. Successivamente all’invio della disdetta del contratto da parte del locatore, le parti hanno avviato una trattativa volta al rinnovo della locazione. Nelle more della trattativa, il locatore ha stipulato un contratto preliminare con il quale si è impegnato a concedere in locazione il medesimo immobile ad un terzo con decorrenza immediatamente successiva alla scadenza del precedente contratto di locazione e prevedendo peraltro clausole onerose per l’ipotesi di inadempimento del locatore.
Il contratto preliminare è stato comunicato al conduttore nell’imminenza della scadenza del contratto di locazione. Il locatore ha convenuto in giudizio il conduttore deducendo di avere subito un danno per il mancato tempestivo rilascio dell’immobile a causa dell’impossibilità di concludere il contratto di locazione che si era impegnata a stipulare con il terzo promissario conduttore.
La Corte d’Appello di Lecce offre un’interessante applicazione pratica del principio sancito dall’art. 1227, comma 2, c.c. secondo cui “il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza”. I Giudici d’appello hanno infatti confermato la sentenza di primo grado, laddove aveva rigettato la richiesta di risarcimento danni avanzata dal locatore sul rilievo che il locatore creditore avrebbe potuto evitare il danno comportandosi con buona fede e correttezza in maniera tale da non indurre aspettative di rinnovo del contratto nel conduttore e, quindi, da giustificarne il non immediato attivarsi per il rilascio dell’immobile alla scadenza; nonché comportandosi in modo tale da evitare l’assunzione di obbligazioni onerose verso terzi pur essendo consapevole che il precedente conduttore non si stava attivando per il rilascio.
La sentenza in commento ha quindi confermato il principio, già affermato dalla Cassazione, secondo cui, se è pur vero che il locatore, una volta scaduto il contratto o in previsione della scadenza dello stesso, può stipularne uno nuovo con un diverso conduttore, anche se l’immobile non gli sia stato ancora restituito, tuttavia qualora sia prevedibile, con l’uso dell’ordinaria diligenza, che il primo conduttore si renderà moroso nel rilascio del bene locato, e ciononostante il conduttore lo conceda in locazione a terzi, pattuendo volontariamente clausole onerose per l’ipotesi di proprio inadempimento, senza tempestiva e completa informazione dell’originario conduttore, egli non può pretendere dal medesimo il risarcimento di questo maggior danno, ostandovi il disposto dell’art. 1227 comma 2 c.c., in considerazione della propria condotta contraria a buona fede e correttezza (cfr. Cass. 22 aprile 2013, n. 9722 in Giustizia Civile, Massimario, 2013).
