Nel precedente contribuito abbiamo analizzato il tema dei danni sofferti dal locatore a causa del ritardato rilascio dell’immobile da parte del conduttore. La fattispecie presuppone che il rapporto sia giunto a naturale scadenza; ma il locatore, non immesso tempestivamente nel possesso dell’immobile, si sia trovato nella impossibilità di concederlo in locazione a terzi.
Nel presente articolo il tema è quello del danno sofferto dal locatore a causa dell’anticipato rilascio dell’immobile per fatto del conduttore. Si tratta di una fattispecie giuridica diversa da quella precedentemente esaminata in quanto, qui, è in esame l’interrogativo riguardo al fatto se il locatore possa subire un danno a causa della risoluzione anticipata del contratto di locazione per comportamento inadempiente del conduttore. Nella sostanza, il conduttore è inadempiente agli obblighi contrattuali, il locatore è stato costretto ad attivarsi per la risoluzione del contratto. In siffatta ipotesi, il locatore ha diritto a ottenere un’indennità per rilascio anticipato dell’immobile? Questo ultimo, infatti, si trova nella condizione di dover perdere tutti i canoni di locazione che avrebbe, altrimenti, riscosso fino alla data di scadenza naturale del contratto (se il conduttore non si fosse reso inadempiente). Tali canoni possono essere riconosciuti al locatore sotto forma di danno?
In questo approfondimento esamineremo gli indirizzi giurisprudenziali prevalenti.
Danni rilascio anticipato immobile
Dunque, quali sono i danni di cui il locatore ha diritto a essere risarcito nel caso in cui sia stato indotto alla risoluzione del rapporto (anticipatamente) per colpa del conduttore? Può il locatore chiedere al conduttore, a titolo di danni, i canoni che avrebbe altrimenti percepito fino alla scadenza naturale del contratto? Il tema è di stretta attualità e si è in attesa (invero da qualche tempo) che la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, si pronunci in merito. Ciò perché nella giurisprudenza di merito convivono due orientamenti divergenti tra loro.
L’indirizzo giurisprudenziale prevalente
Un primo orientamento è più risalente nel tempo, ma è anche quello prevalente. Secondo questo indirizzo, il locatore che sia stato costretto a chiedere (e abbia ottenuto) la risoluzione anticipata del rapporto locatizio per inadempimento del conduttore, ha diritto a chiedere, a titolo di danno, al conduttore i canoni che questi avrebbe pagato (i.e., dovuto pagare) fino alla scadenza del rapporto oppure fino alla data della rilocazione dell’immobile a terzi (se antecedente rispetto alla data di scadenza naturale del primo rapporto). La ragione è la seguente: posto che il locatore si è prefigurato l’idea di trarre una utilità dal bene attraverso la sua locazione a terzi (sotto forma di percezione di canoni della locazione), il venir meno di detta condizione, per fatto del conduttore, genera un danno che necessita di essere ristorato, anche se la disponibilità del bene è stata recuperata.
Quali sono i limiti alla quantificazione del danno?
Occorre precisare che il danno risarcibile non corrisponde, sic et simpliciter, alla mancata percezione dei canoni di locazione.
In primo luogo, perché, giuridicamente, l’azione risarcitoria non si identifica con l’azione di adempimento (i.e., quella che ha a oggetto la richiesta alla controparte di eseguire la prestazione dovuta). Solo con questa il locatore può esigere il pagamento dei canoni dovuti per contratto fino alla scadenza.
Inoltre, perché nell’azione di risarcimento il danno deve essere provato. La sua quantificazione è rimessa all’apprezzamento, da parte del giudice di merito, di tutte le circostanze del caso concreto che hanno concorso a determinarlo. Il locatore è dunque tenuto a dimostrare di essersi prontamente attivato per locare l’immobile a terzi. Altrimenti, il conduttore potrebbe validamente eccepirgli un suo concorrente comportamento nella causazione del danno.
Non va dimenticato che nel nostro ordinamento giuridico vige un dovere di collaborazione che presiede i rapporti tra le parti anche dopo lo scioglimento del rapporto e che, nello specifico, si traduce nel dovere del locatore di attivarsi per reperire un nuovo conduttore.
Il 2° orientamento giurisprudenziale.
Un secondo orientamento più recente nega il diritto del locatore a chiedere, a titolo di danno, i canoni non riscossi fino alla data di scadenza naturale del rapporto.
Ciò in quanto, per effetto della risoluzione del contratto, non sarebbe ravvisabile nessuna diminuzione del patrimonio del locatore posto che l’immobile è stato restituito al locatore.
Nella sostanza, il canone rappresenta il corrispettivo rispetto alla privazione del godimento diretto dell’immobile. L’avere recuperato la disponibilità dell’immobile, ancorché per effetto della risoluzione del rapporto, non genererebbe nessuna “perdita” o “mancato guadagno” in capo al locatore in quanto questo ultimo si troverebbe nella medesima condizione in cui si trovava antecedentemente alla stipula del contratto.
I due concorrenti orientamenti postulano un intervento uniformatore da parte della Cassazione.
