In questo articolo affrontiamo il tema della prelazione legale che spetta al conduttore di immobile commerciale (artt. 38, 39, 40 e 41, 2° comma Legge 392/78).
INDICE
- Diritto di prelazione locazione commerciale
- Da chi deve provenire la comunicazione
- Il diritto alla prelazione è rinunciabile?
1. Diritto di prelazione locazione commerciale ↑
Nella locazione commerciale il conduttore, in caso di vendita dell’immobile da parte del proprietario, ha diritto a essere preferito nella vendita rispetto a un altro compratore individuato dal proprietario/locatore. Quindi, da una parte il locatore non è totalmente libero di vendere l’immobile a terzi, ma deve previamente interpellare il conduttore per sapere se questi intende sostituirsi al terzo nell’acquisto dell’immobile. Dall’altra, però, il conduttore non può incidere sulle condizioni di vendita predeterminate dal locatore/proprietario. Il conduttore è tenuto a stipulare il contratto di vendita alle medesime condizioni a cui lo stesso sarebbe stato stipulato dal compratore individuato dal locatore/proprietario. Appare dunque evidente che per esercitare appieno il proprio diritto, il conduttore deve essere messo nelle condizioni di valutare la convenienza economica della vendita e valutare la convenienza dell’esercizio della prelazione. Per queste ragioni, il legislatore impone che al conduttore siano comunicati il corrispettivo, il termine entro cui esercitare la prelazione e le condizioni di vendita (art. 38 Legge 392/78).
A chi spetta la prelazione nella locazione commerciale
In base alla norma stabilita dagli artt. 38, 39 e 41 della Legge 392/78, il locatore/proprietario di immobile commerciale deve comunicare al conduttore la sua intenzione di venderlo. La prelazione spetta solo ai conduttori che esercitano sull’immobile un’attività commerciale che comporti un contatto diretto con il pubblico. La ragione è semplice. Con la prelazione ciò che il legislatore intende tutelare (e salvaguardare) è l’avviamento commerciale del conduttore (la clientela e il rapporto che si è instaurato con questa negli anni).
A chi non spetta la prelazione nella locazione commerciale
Secondo quanto stabilito dall’art. 41 della Legge 392/78, il diritto di prelazione non spetta:
- ai conduttori che non esercitano un’attività commerciale a contatto diretto con il pubblico;
- ai conduttori che esercitano un’attività commerciale a contatto con il pubblico ma questa è solo sporadica;
- ai conduttori di immobili a uso magazzino, neanche se in essi viene custodita merce venduta, in altro locale commerciale, oggetto del medesimo contratto di locazione (medesimo è il rapporto, diverso il luogo).
Condizioni di vendita: caso particolare
La sostituzione del conduttore nelle condizioni di vendita dell’immobile concordate dal proprietario con il compratore da lui prescelto deve essere totale. Questo è il principio che governa la prelazione. Proprio in ragione del fatto che essa si traduce nel diritto del conduttore a essere “preferito” rispetto a un terzo nel medesimo accordo raggiunto da terzo e proprietario.
C’è un caso (sovente nella pratica) che lo chiarisce.
Supponiamo che il locatore si sia accordato con il compratore da lui individuato affinché questo si accolli il pagamento della provvigione dovuta dal venditore al mediatore; ebbene l’accollo costituisce una condizione particolare della vendita che deve essere portata all’attenzione del conduttore. Il conduttore che intenda esercitare validamente la prelazione non potrà fare altro che aderirvi. La ragione è semplice: l’accollo costituisce una condizione contrattuale su cui si è formato il consenso del locatore/proprietario alla stipula del contratto di vendita a favore del compratore, il quale si è detto disponibile all’accollo. Il conduttore che intenda sostituire se stesso al compratore nel medesimo accordo non potrà che accettarne tutte le condizioni.
2. Da chi deve provenire la comunicazione ↑
L’esercizio della prelazione è soggetto a una procedura tipizzata (il legislatore ha stabilito modalità e tempistiche di esercizio della prelazione).
Il primo step è rappresentato dalla comunicazione di vendita (al fine dell’esercizio della prelazione) che il proprietario/locatore è tenuto a eseguire in favore del proprio conduttore.
La comunicazione spetta al proprietario o a un suo delegato. Ciò perché, se il conduttore dovesse esercitare la prelazione, sorgerebbe ex lege l’obbligo per il proprietario/conduttore di concludere con questo il contratto di vendita al prezzo e alle condizioni comunicate.
La modalità della comunicazione deve essere tale da consentire di accertare (ex post) che la comunicazione:
- è stata eseguita;
- conteneva tutti gli elementi della vendita (prezzo, termine di esercizio della prelazione; condizioni di vendita);
- è stata tempestiva.
È ammessa non solo la comunicazione a mezzo ufficiale giudiziario (sempre più desueta); ma anche quella effettuata a mezzo raccomandata a/r o anche a mezzo PEC (sempre che il conduttore sia dotato di un indirizzo PEC).
Invece, la conoscenza dell’intenzione del locatore/proprietario di vendere l’immobile recepita dal conduttore in altro modo (diversa dalla comunicazione) non rileva ai fini dell’esercizio della prelazione e dell’obbligo che il conduttore ha di comunicarlo al proprietario nel termine di 60 gg dal giorno in cui ha appreso della notizia.
Qual è l’effetto di una comunicazione priva delle indicazioni necessarie?
Se la comunicazione risponde alla finalità di mettere il conduttore nelle condizioni di valutare l’interesse all’esercizio della prelazione, occorre che al conduttore siano indicate le condizioni di vendita. La legge non prevede che una comunicazione che non contenga l’esplicitazione di quelle informazioni necessarie a tale scopo sia di per sé nulla. Spetta al giudice valutare se la comunicazione abbia comunque raggiunto lo scopo che con essa il legislatore ha inteso raggiungere.
3. Il diritto alla prelazione è rinunciabile? ↑
No, non lo è o almeno non lo è preventivamente, al momento della stipula del contratto di locazione. Ciò in quanto la rinuncia avverrebbe nel momento di massima debolezza del conduttore (dettata dalla necessità di prendere in locazione i locali) e avrebbe l’effetto di attribuire al locatore/proprietario un vantaggio in contrasto con la norma di legge.
È però rinunciabile successivamente, quando la comunicazione dell’intenzione da parte del locatore di procedere alla vendita è avvenuta.
Il motivo è giuridico ovvero il diritto alla prelazione sorge solo nel momento in cui il locatore/proprietario ha comunicato la sua intenzione di vendere. Prima di tale momento il suddetto diritto non è sorto e, in quanto tale, non può essere rinunciato.
