Nei rapporti di locazione, si pone spesso il problema del risarcimento del danno in caso di cessazione del contratto per fatto imputabile al conduttore (i.e. recesso illegittimo o mancato pagamento dei canoni). È controverso in giurisprudenza se il proprietario abbia diritto al pagamento dei canoni fino alla naturale scadenza del contratto, anche qualora abbia ottenuto la restituzione dell’immobile. La Corte di Cassazione, con provvedimento n. 5051 del 17 febbraio 2023, ha evidenziato che le soluzioni proposte dalla giurisprudenza sul punto sono di segno opposto.
INDICE
1. L’indirizzo minoritario della Corte di Cassazione ⇧
Un primo (minoritario) orientamento ritiene che: “avvenuta la risoluzione per inadempimento del conduttore, a seguito del rilascio del bene, il locatore non possa lamentare alcun danno per la mancata percezione dei canoni locativi che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del contratto oppure fino alla rilocazione” (Cass. 20 gennaio 2017, n. 1426 e Cass. 10 dicembre 2013, n. 27614).
Ciò essenzialmente in ragione della considerazione secondo cui il canone costituisce il corrispettivo che il locatore percepisce per essersi privato della possibilità di godere del proprio immobile. Con la conseguenza che, se il locatore riottiene la disponibilità del bene, non ha più alcuna ragione per poter pretendere il pagamento del canone.
È stato in particolare affermato che “la mancata percezione dei canoni pattuiti non potrebbe considerarsi né una perdita, dato che i canoni non avrebbero comunque mai fatto parte del patrimonio del locatore a causa dell’intervenuta risoluzione, né un mancato guadagno, poiché con il rilascio dell’immobile il locatore ha comunque potuto godere del bene disponendone materialmente”.
2. L’orientamento maggioritario della Suprema Corte ⇧
L’indirizzo ermeneutico prevalente ritiene invece che la restituzione del bene non sia di per sé idonea a ristorare il danno subito dal locatore e che quest’ultimo abbia diritto ad ottenere “il risarcimento del lucro cessante consistente in quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni del conduttore fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto inadempiuto” (Cass. 5 gennaio 2023, n. 194; Cass. 5 maggio 2020, n. 8482; Cass. 12 febbraio 2015, n. 2865 e Cass. 3 settembre 2007, n. 18510).
La Suprema Corte ha in particolare affermato che “è ben vero (…) che, a seguito del rilascio, il locatore recupera la disponibilità materiale della cosa e la possibilità di goderne, direttamente o dandola nuovamente in locazione a terzi, ma questa nuova situazione di fatto di per sè non è idonea a porre nel nulla il danno, che esiste ed è originato dalla alterazione dell’assetto di interessi concordato – in virtù del quale il locatore aveva accettato di privarsi del godimento del suo bene (al cui godimento diretto in ipotesi potrebbe non essere affatto interessato, perchè proprietario di più immobili o per diverse scelte abitative, e al quale potrebbe assoggettarsi per contro proprio per ridurre il danno) dietro il corrispettivo di un canone mensile che il conduttore si era impegnato a versargli fino alla scadenza del contratto – in conseguenza della violazione degli accordi contrattuali da parte del conduttore” (Cass. 12 febbraio 2015, n. 2865).
In altre parole, quindi, l’inadempimento del conduttore causa un danno al proprietario in quanto priva quest’ultimo della possibilità di percepire un canone. Tale danno non viene meno per il solo fatto di aver riottenuto la disponibilità dell’immobile concesso in locazione. Il locatore, infatti, continuerà a subire il pregiudizio sino a quando non riuscirà a trovare un nuovo conduttore oppure, in mancanza, fino alla scadenza originariamente pattuita.
3. La natura del danno e l’onere della prova ⇧
Si tratta di un danno futuro risarcibile solo nel caso in cui la mancata stipula di un nuovo contratto non sia dipesa dalla volontà del locatore (Cass. 5 maggio 2020, n. 8482, cfr. altresì in tal senso: Cass. 12 febbraio 2015, n. 2865).
Pertanto, per ottenere il risarcimento, il locatore dovrà allegare e dimostrare di essersi attivato per rilocare l’immobile. Il conduttore potrà evitare di pagare tutti i canoni maturati e maturandi sino alla scadenza naturale del contratto dimostrando che il locatore avrebbe potuto evitare o ridurre i danni usando l’ordinaria diligenza.
La questione che abbiamo sinteticamente voluto segnalare richiederebbe l’intervento chiarificatore e risolutivo della Corte di Cassazione.
