La possibilità di estendere il parcheggio tra diritti che possono formare oggetto di servitù prediale è questione dibattuta da ormai diversi anni.
Come noto l’articolo 1027 c.c. stabilisce che “la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario”.
Il carattere essenziale delle servitù prediali consiste proprio nell’utilità che il fondo dominante trae dall’esercizio della servitù.
In questo senso, dottrina e giurisprudenza sono ormai unanimi nel ritenere che oltre alle servitù prediali tipiche ci siano anche delle servitù c.d. atipiche, che pur non tipizzate, possono essere costituite purché destinate conseguire una utilità per il fondo dominante.
Da ciò consegue che non possono costituire oggetto di servitù prediali tutti quei diritti che, anziché instaurare un rapporto di strumentalità e servizio tra due fondi, integrano una mera comodità personale (c.d. servitù irregolari).
Il primo orientamento della giurisprudenza
È proprio sul concetto di servitù irregolari che un primo orientamento giurisprudenziale ha escluso la configurabilità, nel nostro ordinamento, di una servitù di parcheggio, mancando il requisito della realità, poiché, in tale ipotesi, l’utilitas non è riferibile ai fondi, ma alle persone che esercitano tale diritto. La giurisprudenziale ha infatti chiarito che la possibilità di posteggiare un’autovettura sul fondo altrui potrebbe costituire, al più, un rapporto obbligatorio tra le parti che nulla ha a che vedere con le caratteristiche proprie di un diritto di servitù (Cass. 23708/2014, in senso conforme: Cass. 5769/2013; Cass. 15334/2012; Cass. 1551/2009; Cass. 20409/2009).
Più di recente, però, l’orientamento della Corte è parzialmente mutato.
L’orientamento attuale
Un primo intervento possibilista è rappresentato dalla sentenza n. 16698/2017 (successivamente confermato anche nel 2019 con la sentenza n. 7561). Con la predetta pronuncia i Giudici della Corte – dopo aver ribadito che per la costituzione di una servitù prediale è fondamentale la sussistenza di tutte i presupposti richiesti dalla normativa vigente – hanno però chiarito che il carattere della realità non può essere escluso, in toto, in ipotesi di diritto di parcheggio se tale facoltà è a vantaggio del fondo per la sua migliore utilizzazione (nel caso preso in considerazione dalla Corte attesa la natura abitativa del fondo dominante i giudici hanno ritenuto che il diritto di posteggio integrasse un innegabile agevolazione per l’utilizzo del fondo stesso).
A distanza di qualche anno e proprio di recente (Cass. 16/03/2023, n. 7620), la Cassazione è tornata ad occuparsi della configurabilità della servitù prediale di posteggio dichiarando espressamente di voler dare continuità al filone giurisprudenziale che ritiene configurabile, in linea di principio e previo accertamento delle circostanze di fatto, una servitù prediale di parcheggio.
